＊2021/8/13 参考文献の3、不動産知識①7,8を追記しました。
2021年の2月に、現在借りている賃貸の値上げ要求があり、
それが不当だったので拒否した、という記事を書きました。
するとこれが、名も無き個人ブログとしては連日、結構なビュー数を挙げており、
こんなに困らされている人達がいるのか・・・と、正直ドン引きしています。
私自身この事を契機に、不動産関係の知識もつけていこうとアンテナを立てていたのですが、
すると分かったのは、「●和リビングだけでなく、どの不動産業者もこんなもの」だということでした。
つまり、一企業を批判したり避けたりしても、解決にならないということです。
そのため、カモにされないために、社会人として知っておきたい不動産関係の知識をストックする場を設けようと思い、ここに記事を立ち上げた次第です。
いつかこの記事が成長しきったとき初めて、立派に独り立ちできる知識が身についたと思えるようになるのだと思います。
その日が来る事を目指して、またそれを家族友人らに伝えられるよう、書き留めていきたいと思います。
参考文献
まずは、私の知識の出本となる参考文献を紹介します。
（これらを読めば、以降の記事は読む必要がほぼありません。立派な自己投資に位置づけられると思います。）
本当の自由を手に入れる お金の大学
経済的自由を得るために必要な5つの力について、網羅的・体系的に、しかも大変分かり易く記されている傑作です。
勿論不動産関係についても記載があり、無知な私にとっては衝撃的な事実がいくつもありました。
なお、本に記載されている内容は、ほぼ全てYouTube動画でも同等の解説がされており、そちらは無料で見ることができます。
時間が掛かってもいいのでお金を使いたくない、取り敢えず内容を見てみたいという方は、そちらから入るのがお薦めです。
正直不動産
嘘が当たり前の業界である不動産業にあって、「嘘がつけない呪い(?)」にかかった不動産営業の男が奮闘する、業界の知られざる知識をふんだんに盛り込んだ社会派漫画です。
個人的には、漫画としてはツッコミどころが多いなとは思いますが、楽しく・楽に不動産の基礎を知るには非常にいい教材だと思います。
家賃は今すぐ下げられる! ――家賃崩壊時代にトクする知恵
あなたが今住んでいる部屋の家賃を下げるために必要なことを、非常にシンプルに、実に実践的に指示してくれる本です。
現在、家賃はデフレ状態にあると言いますが、にも関わらず何故か、日本の平均家賃は横ばいのまま。筆者はそれを、「無知税」のためだとしています。無知であるが故に垂れ流されてしまっている家賃を抑えるために必要なことを教えてくれるのです。
この本で説明される「家賃を下げるために必要なこと」とは、
①今の家賃の値下げを交渉する
②家賃の安い部屋を探し、引っ越しを検討する
と、極当たり前のことなのですが、その方法を丁寧に説明されると、なるほど確かにできていないことが多いなと感じさせられます。
初めての一人暮らしや、引っ越し、家賃更新のタイミングで読むと大きな実りがあるでしょう。
知っておきたかった不動産知識①：賃貸契約関連
家賃の一方的な増額は違法
借地借家法32条1項に定められる「借地増減請求権」により、家賃の増減の請求は下記のいずれかに該当しないと認められません。
・土地・建物に対する固定資産税などの増減で家賃が不相当になった
・土地・建物価格の上昇や低下など経済事情の変動により家賃が不相当になった
・家賃が近隣の同じような建物と比較して不相当になった
また請求したとしても、借家人が同意しない限りは変更は適用されません。
このあたりは前記事にも記載しているので、参考ください。
部屋の仲介手数料の上限は、家賃の0.5ヶ月
宅地建物取引業法第46条の定めには、仲介手数料は借り主と貸し主の合計で賃料1ヶ月が上限、
借り主が0.5ヶ月分＋貸し主が0.5ヶ月分をそれぞれ払うことになっています。
よって、仲介手数料が1ヶ月以上の案件は本来違法です。借家人の合意があれば上限はなくなるので、借り手の無知につけ込んで「契約書に判さえ押させれば」で押し通しているのです。
業者が応じてくれるかどうかはともかく、指摘してみることは重要でしょう。「私はカモられないぞ」というアピールになり、他の横暴を抑制する効果があるかもしれません。
クリーニング代をとっても、クリーニングなどしていない
賃貸契約時に必ず、そして結構な金額で盛り込まれている「クリーニング代」ですが、実際に行なわれる作業は消臭スプレーを一吹きする程度。酷い場合はそれすらも行なわれず、丸々仲介業者の懐に入ります。
札幌のアパマン爆発事件は、そんな闇が明るみに出てしまった代表的な事件です。
クリーニングなど不要だと、堂々と申し伝えると良いでしょう。
火災保険は安いものを自分で選べる
業者が用意している火災保険は、業者への紹介料・仲介料が上乗せされているため、割高、酷いとぼったくりの価格となっている可能性があります。
火災保険加入は義務ですが、本来、会社まで業者が指定することはできませんので、言われるがままに契約してしまうのは危険です。「自分で選ばせろ」と主張してみましょう。
原状回復義務とは「部屋を借りたときの状態に戻すこと」ではない
原状回復とは、「普通に生活していれば発生してしまう痛みや汚れ【以外】で物件に与えてしまったダメージを復旧すること」です。
よって、普通に生活していればついてしまうであろう床の傷や壁の汚れは、借り手に復帰義務はなく、回復するのであれば大家の負担で行なうべきものです。
（一方、落書きや煙草の跡などは、借り手側の復帰責任の対象になります。）
言葉の分かりづらさに漬け込み、本来借り手が負担すべきでない費用を請求してくる業者は非常に多いので、要注意が必要です。
また、借り手が直すべき傷や汚れであったとしても、部分的に修復すればよいことになっています。床の全面張り替えや壁紙の刷新が費用に見積もられている場合、またはそもそも明細が記載されていない請求書は、注意が必要です。
部屋の退去にあたっては、自衛のためにも、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を一読してから臨むとよいでしょう。
床や壁などの修繕は、火災保険でできる
火災保険の「借家人賠償」に、「不測且つ突発的な事故（破損・汚損）」が盛り込まれていれば、壁などの補修は保険で行なう事ができます。（勿論、全部が全部認められるわけではありませんが）
しかも、火災保険は何度使っても値段が上がりません。
退去にあたり補償が必要になる傷や跡は、保険で直してから引き渡した方が良いでしょう。
家賃交渉に応じない大家には、「調停」を申し入れよう
如何に借地借家法第32条1項で家賃交渉の権利が認められていると言っても、大家に無視を決め込まれてしまっては何にもなりません。
正当な家賃にすることを訴求するうえで、「調停」を申し入れ、裁判所を巻き込んで提言していくことは、多くの場合非常に有効なプレッシャーになるでしょう。
意外なことに、手間や費用のハードルはさほど高くありません。
簡単な書類を提示し、数千円を支払って、数週間に何回か裁判所に赴くだけです。調停員には不動産鑑定士が選ばれることが多く、多くの場合は店子の有利に協力してくれるはずです。
家賃に合意がないまま更新日を迎えたら、更新料は払わなくてよい
家賃減額の申し入れをしていたものの合意に至らず、そのまま更新期限日を迎えてしまった場合、絶対に「取り敢えず」で契約書に印を押してはいけません。それがイコール契約成立になってしまうからです。
そのような場合は、「契約書を提示されても印を押さない、提出しない」が正解となります。そのような場合でも店子は出ていく必要などなく、契約は従前の内容で自動更新されます。（＝「法定更新」。借地借家法第26条）
更にその場合、更新料を支払う必要はありません。何故なら、更新料支払いは更新手続きに伴って行われるものだからです。更新手続きをしていないのだから、更新料も支払わなくてよい、というわけです。（※判例として確実ではないようですが）
実際にこれを行使する場合は、条件に当てはまるかをよくよく確認してから臨んでください。
知っておきたかった不動産知識②：投資関連
ワンルームマンション投資は超危険
甘美なセールストークで勧められる不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資は比較的投資金額が少ない事から、社会人になりたての会社員などにもしょっちゅう営業電話がきます。
しかしその実態として、利益を出せる物件はほぼないと思った方が良いでしょう。
少なくとも、営業の説明が「表面利回り」なのか「実利回り」なのかも見極められない内は、安易に手を出すべきではありません。
知っておきたかった不動産知識③：住宅購入関連
日本の住宅のほとんどは、資産にならない
賃貸には賃貸のメリットが、持ち家には持ち家のメリットがあり、どちらがいいかは本来、その人の価値観や経済状況などによって異なります。
「みんな住宅を買ってるから」などという先入観に囚われ、将来的に価値の上がらない住宅を買っても、却って資産を目減りさせてしまう事になりかねません。
本当に自分にとって必要なのかを考えるべきでしょう。
終わりに
というわけで、社会に出るまでに知っておきたかった、騙されないための不動産基礎知識、でした。
今の自分が賃貸であることから、やはりそっち方面の知識の方が目に入りやすいようで、投資や住宅購入に関してはまだまだ知識不足だなと痛感しました。
とは言え、どちらも今後あり得ない未来ではないので、アンテナは立て続けたいですね。
また、参考書籍に挙げた本には、更に細かく、具体的、実践的な知識がたくさんありますので、是非呼んでみてください。私も定期的に読み返そうと思います。
また有益な知識が得られたら、適宜追記し、書き留めていきたいと思います。
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